น.ส.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ หรือ เสนา ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า 5 ปัจจัยเสี่ยงที่กระทบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ได้แก่ 1.สัดส่วนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ในแต่ละกลุ่มราคาไม่สอดคล้องกับการพัฒนาโครงการที่มีอยู่ โดยมากกว่า 50% ของประชาชนมีรายได้ที่เหมาะสมกับการซื้อบ้านในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ตลาดอสังหาฯ ส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ มีราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท
ขณะที่ 2.รายได้ประชากรส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ โตไม่ทันกับราคาที่อยู่อาศัย โดยราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเพิ่มขึ้นถึง 70% เมื่อเทียบกับปี 57 แต่รายได้เฉลี่ยต่อคนของประชาชนเพิ่มขึ้นเพียง 15% เท่านั้น ซึ่งความต่างนี้เป็นผลมาจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นทุกปี ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น 3. ค่าใช้จ่ายในการเดินทาง เป็นส่วนสำคัญในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ผู้ที่มีรายได้เฉลี่ย 30,000 บาทต่อเดือน มีค่าใช้จ่ายต่อเดือน 87% คิดเป็นค่าเดินทาง 16% ของค่าใช้จ่ายต่อเดือน ซึ่งถือว่าเป็นส่วนที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านอย่างมาก การซื้อบ้านในใจกลางเมืองกลายจึงเป็นเรื่องยาก เพราะราคาสูงเกินไปสำหรับคนส่วนใหญ่
นอกจากนี้ 4.ราคาที่อยู่อาศัยและค่าเดินทางคือราคาที่อยู่อาศัยที่แท้จริงไม่ใช่เพียงราคาบ้าน ซึ่งเมื่อรวมต้นทุนค่าเดินทางแล้ว ราคาบ้านในเขตเมืองจะแพงขึ้นไปอีก ซึ่งส่งผลให้การซื้อบ้านในใจกลางเมืองยิ่งเป็นเรื่องที่ท้าทายมากขึ้นสำหรับผู้บริโภคทั่วไป และ 5.หนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้นเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อความสามารถในการชำระหนี้ การเข้าถึงสินเชื่อ และคุณภาพสินเชื่อที่ลดลง แม้ว่าการทำธุรกิจขายบ้านจะเป็นหนึ่งในธุรกิจที่มีกำไรมากที่สุด แต่หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นก็ทำให้ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดลงและส่งผลกระทบต่อยอดขายของผู้พัฒนา
อย่างไรก็ตาม ยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นสูงเป็นประวัติการณ์ สาเหตุหลักมาจากราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น รายได้ไม่เพิ่มขึ้น และการก่อหนี้ที่สูงขึ้น ส่งผลให้พฤติกรรมผู้ซื้อ โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ เปลี่ยนไป นิยมการเช่ามากกว่าการซื้อ เนื่องจากยังไม่พร้อมทางการเงิน หรือยังไม่มั่นใจในความมั่นคงของงาน อีกทั้งการเช่ากลายเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกว่าการผ่อนที่อยู่อาศัยระยะยาว 30 ปี ด้วยงบประมาณและค่าเดินทางที่เป็นภาระมากขึ้น ส่งผลให้คนรุ่นใหม่ยังเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ช้ากว่าคนรุ่นก่อน เนื่องจากราคาบ้านโตเร็วกว่ารายได้ ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง สอดคล้องกับยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
น.ส.เกษรา กล่าวว่า สำหรับในครึ่งปีหลังนี้ คาดว่ายอดโอนจะเท่ากับครึ่งปีแรก แต่ต่ำกว่าช่วงโควิดถึง 13% ซึ่งอาจเป็นสัญญาณว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถึงเวลาที่ต้องปรับเปลี่ยนรูปแบบการทำธุรกิจ จากเดิมที่เน้นขายบ้านผ่านการกู้สินเชื่อระยะยาว สู่แพลตฟอร์มที่หลากหลายมากขึ้น จากการเช่าอพาร์ตเมนต์หรือคอนโด กับการซื้อเป็นเจ้าของ แต่ในสถานการณ์ปัจจุบันได้มองว่ามีโอกาสในการเพิ่มตัวเลือกที่เป็นไฮบริด นั่นคือรูปแบบเช่าออมบ้านซึ่งเป็นทางเลือกกลางระหว่างการเช่าและการซื้อ
