นายอรรถวุฒิ ธรรมเจริญ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดิ อัมรินทร์ จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า หากพูดถึงทำเลที่มีความเจริญรุ่งเรืองมานานกว่าร้อยปี มีบทบาทสำคัญทั้งด้านเศรษฐกิจ สังคม และวิถีชีวิตความเป็นอยู่ของคนพื้นที่กรุงเทพมหานครและพื้นที่ใกล้เคียง หนึ่งในพื้นที่ดังกล่าว คือ ทำเลศิริราช เขตบางกอกน้อย ซึ่งนับว่าเป็นทำเลทองมาตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน เพราะมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญ คือ การเป็นที่ตั้งโรงพยาบาลศิริราช โรงพยาบาลแห่งแรกของประเทศไทย
ในปัจจุบันพื้นที่ใกล้เคียงยังมีแหล่งการค้าย่านวังหลัง บริเวณริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งเป็นสถานที่ค้าขายสินค้าสารพัดชนิด และความเจริญดังกล่าวไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะย่านวังหลังบริเวณริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาเท่านั้น แต่ได้ขยายรัศมีออกมาโดยรอบโรงพยาบาลศิริราช ไม่ว่าจะเป็นย่านพรานนก ย่านบางขุนนนท์ หรือแถวถนนอรุณอัมรินทร์อีกด้วย พื้นที่โดยรอบของโรงพยาบาลศิริราช จึงมีการก่อสร้างตึกแถวและอาคารพาณิชย์ สำหรับใช้เป็นสถานที่พักอาศัย ประกอบกิจการค้าและธุรกิจต่าง ๆ มากมาย
อีกเหตุผลสำคัญที่ส่งผลให้ย่านศิริราชเป็นแหล่งเศรษฐกิจสำคัญ คือ การมีระบบขนส่งมวลชนที่ครบและสะดวกสบาย ประชาชนสามารถเดินทางมายังพื้นที่ได้ง่ายและหลากหลายวิธี ไม่ว่าจะเป็นการเดินทางด้วยรถยนต์หรือรถเมล์ ยังสามารถเดินทางด้วยรถไฟ เพราะมีสถานีธนบุรีใกล้โรงพยาบาลศิริราช หรือเดินทางด้วยเรือก็สามารถทำได้ เพราะมีท่าน้ำวังหลังหรือท่าศิริราชหรือปัจจุบันมีรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินที่ให้บริการอยู่ไม่ไกล
ด้วยเหตุผลดังกล่าว ทำให้ทำเลศิริราชกลายเป็นทำเลทองสำคัญซึ่งถูกจับตามองจากบรรดาดีเวลลอปเปอร์พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ในการเข้ามาพัฒนาโครงการต่าง ๆ หนึ่งในดีเวลลอปเปอร์ที่เข้ามาพัฒนาโครงการและประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี คือ “ดิ อัมรินทร์” ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ภายใต้แบรนด์ อรุณ (AROON)
ทั้งนี้ ดิ อัมรินทร์ได้เริ่มต้นเข้าสู่ถนนอสังหาริมทรัพย์ ภายหลังจากสั่งสมวิชาความรู้จากการเข้ารับการอบรมหลักสูตรทางด้านการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และด้านการเงิน จากมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์และจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ด้วยการนำเอาอาคารพาณิชย์เก่าของคุณยายมารีโนเวท และปรับรูปแบบเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ในชื่อโครงการ “ดิ อัมรินทร์เรสสิเดนซ์ (The Amarin Residence)” โดยเริ่มต้นจากการมองเห็นศักยภาพและโอกาสทางการตลาด ในบริเวณพื้นที่ทำเลศิริราช ซึ่งเต็มไปด้วยแพทย์และบุคลากรทางการแพทย์จำนวนมากมาย
อีกทั้งผู้ป่วยและญาติผู้ป่วยที่ต้องเดินทางมาโรงพยาบาลในแต่ละวันนับหมื่นราย ซึ่งต้องเดินทางมาตั้งแต่เช้าตรู่ เพื่อเข้าคิวรอรับการรักษาแต่ส่วนใหญ่จะไม่ได้รับความสะดวกสบายในการเดินทางมา โดยเฉพาะผู้ที่เดินทางมาจากพื้นที่ไกล ๆ จึงเห็นว่าหากมีอพาร์ตเม้นต์รายวันซึ่งอยู่ใกล้โรงพยาบาลไว้คอยบริการกลุ่มลูกค้าดังกล่าว น่าจะประสบความสำเร็จและได้รับการตอบรับที่ดี เพราะช่วงเวลานั้นยังไม่มีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ให้บริการรายวันเลย อย่างคนที่อยู่ทำเลบางนา หากจะมาหาหมอเพื่อวางบัตรคิวในช่วง 7-8 โมงเช้า ต้องมาตั้งแต่ 5-5.30 น.
“ตนเองเป็นคนในพื้นที่ตั้งแต่เกิด แต่มองหลายอย่างไม่เหมือนคนอื่นมอง ประกอบกับได้เรียนรู้วิชาด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จึงเปิดให้บริการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์รายวัน เมื่อ 14 ปีที่แล้ว โดยคุณยายมีอาคารพาณิชย์อยู่จำนวนมาก จึงได้เช่าจากคุณยายมารีโนเวทและพัฒนาเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โดยคิดเป็นมูลค่าการลงทุนทั้งราคาอาคารและงบประมาณการปรับปรุงประมาณ 40-50 ล้านบาท ขนาดจำนวน 27 ห้อง
เดิมมีคนอยากให้ทำเป็นห้องเช่ารายเดือนซึ่งรายได้เดือนละ 7,500 บาท แต่เรามาคิดว่าถ้าปล่อยเช่าต่อเดือนจะได้รายได้ถึง 20,000 บาท จากเดิมคาดว่าภายในหนึ่งปีอัตราเช่าคงเต็ม แต่พอเปิดให้บริการจริงเพียงอาทิตย์เดียวก็มีผู้เช่าเต็ม 100%”
อย่างไรก็ตาม ด้วยศักยภาพของพื้นที่ และโอกาสทางการตลาดที่ชัดเจนจนโครงการแรกประสบความสำเร็จ จึงพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยออกมาอีกหนึ่งโครงการ แต่เปลี่ยนรูปแบบมาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแทน แม้จะมีผู้แนะนำว่าให้พัฒนาเป็นโครงการดิ อัมรินทร์ เรสสิเดนซ์ แห่งที่ 2 และเขาเองก็เชื่อมั่นว่าหากพัฒนารูปแบบเดิมก็จะยังคงประสบความสำเร็จเช่นเดิม แต่เพื่อเป็นการเพิ่มมูลค่าของที่ดินให้มากขึ้น และเป็นการวางรากฐานของการไปสู่การเป็นดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำ เขาจึงเลือกจะพัฒนาโครงการที่ 2 ด้วยรูปแบบของคอนโดมิเนียม ภายใต้แบรนด์“อรุณ (AROON)”
“ถ้าจะขึ้นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เฟส 2 เชื่อว่าผลตอบรับดีแน่นอน แต่ส่วนตัวยังมองว่ามีอีกกลุ่มเป้าหมายหนึ่งที่สามารถเข้าไปทำตลาดได้ คือ กลุ่มแพทย์และบุคลากรทางการแพทย์ ในรูปแบบของคอนโดมิเนียม ส่วนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เราจับตลาดคนไข้และญาติเป็นหลัก แต่ถ้าเป็นคอนโดกลุ่มคนไข้ส่วนหนึ่งที่ใช้บริการได้ อย่างไรก็ตามกลุ่มหลักจะเป็นคุณหมอ ก่อนพัฒนาโครงการจึงลงสำรวจตลาดด้วยตนเอง ว่ากลุ่มคุณหมอต้องการที่อยู่แบบไหน รูปแบบใด ราคาประมาณเท่าไร จึงพัฒนาออกมาเป็นคอนโดโครงการแรก ที่ขายประมาณ 1.1 แสนบาทต่อตารางเมตร แม้คนนอกพื้นที่มองว่าในทำเลศิริราชยังไม่ค่อยมีคอนโด การพัฒนาต้องเป็นคอนโดไม่แพง แต่มองว่าต้องเป็นคอนโดที่ถูกใจคุณหมอจริงๆ ราคาไม่จำเป็นต้องทำราคาต่ำเกินไป แต่ต้องมีคุณภาพ มีความคุ้มค่าคุ้มราคา”
ทำให้เบื้องต้นมีลูกค้าสนใจและปิดการจองไปได้ถึง 20% ในระยะเวลาเพียง 2 อาทิตย์แรกก่อนสำนักงานขายจะก่อสร้างแล้วเสร็จ และหลังจากเปิดตัวสำนักงานขายอย่างเป็นทางการก็สามารถปิดยอดจองเพิ่มได้อีก 60% ภายในระยะเวลา 2 เดือน และสามารถปิดการขายได้ภายในปีแรกที่เปิดตัว ซึ่งลูกค้าของโครงการมีทั้งกลุ่มคุณหมอ กลุ่มนักศึกษาแพทย์ กลุ่มพยาบาล และกลุ่มนักลงทุน ซึ่งมีทั้งนักลงทุนทั่วไปและนักลงทุนเก็งกำไร แต่ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงสัดส่วนประมาณ 70%
อย่างไรก็ตาม หากถอดปัจจัยแห่งความสำเร็จของโครงการอรุณ น่าจะมาจาก 3 กลยุทธ์หลัก คือ
1.กลยุทธ์ทำเลที่ตั้ง ซึ่งเป็นทำเลศักยภาพ อยู่ใกล้โรงพยาบาลศิริราช 2.กลยุทธ์ด้านราคา โครงการมีราคาเฉลี่ยประมาณ 1.1 แสนบาทต่อตารางเมตร เป็นราคาที่ไม่สูงหรือต่ำเกินไป 3.กลยุทธ์โปรดักส์ มีการออกแบบและพัฒนาให้เป็นโครงการที่ถูกใจคุณหมอ
นอกจากนี้ ทำเลศิริราชเป็นย่านที่ถือว่ามีความสำคัญต่อวิถีชีวิตและความเป็นอยู่ของผู้คนจำนวนมาก ไม่เฉพาะด้านการแพทย์และการศึกษาเท่านั้น แต่ยังรวมถึงไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตด้านต่าง ๆ เพราะเป็นทำเลที่แวดล้อมไปด้วยสถานที่สำคัญ อาทิ ตลาดวังหลัง ซึ่งนอกจากจะมีของกินของใช้แล้ว ยังรวมถึงร้านอาหาร ภัตตาคาร โรงแรมและที่พักสำหรับนักท่องเที่ยว วัดสำคัญ ๆ เช่น วัดระฆังโฆสิตาราม วัดอรุณราชวราราม และเป็นศูนย์รวมระบบคมนาคมทั้งระบบราง ถนน และทางน้ำ
นายอรรถวุฒิ กล่าวว่า ปัจจัยต่าง ๆ จะเป็นโอกาสสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เพราะมีดีมานด์จำนวนมาก ขณะเดียวกันยังเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนซื้ออสังหาฯ เพื่อเก็งกำไรหรือปล่อยเช่าที่จะได้รับผลตอบแทนในอัตราที่สูง ทำให้ “ดิ อัมรินทร์” ยังคงมุ่งมั่นในการพัฒนาโครงการในทำเลศิริราช โดยปัจจุบันยังมีที่ดินสะสมในทำเลดังกล่าวอยู่พอสมควร และจะมีการหาซื้อเพิ่มเพื่อพัฒนาโครงการต่อไป ซึ่งการพัฒนาของบริษัทยังคงมุ่งเน้นในเรื่อง “คุณภาพ” เป็นหัวใจหลักสำคัญ
นอกจากโลเคชั่นต้องดีแล้ว ยังต้องให้ความคุ้มค่า คุ้มราคา ความสะดวกสบาย และความเป็นส่วนตัวกับผู้อยู่อาศัยด้วย เพราะเป็นปรัชญาของการดำเนินธุรกิจที่ยึดถือมาโดยตลอด และจะพัฒนาให้ดียิ่งขึ้นไปด้วย เพื่อสร้างแบรนด์และความเชื่อถือให้เกิดกับลูกค้า ว่าบริษัทยึดมั่นในคุณภาพการพัฒนา ทั้งในปัจจุบันและอนาคต ซึ่งในระยะ 1-3 ปีนี้ ยังคงพัฒนาโครงการในพื้นที่ทำเลศิริราชเป็นหลัก
