ประเด็นที่สังคมกำลังให้ความสนใจ จากกรณีรัฐบาลโดยกระทรวงมหาดไทยเล็งแก้กฎหมายการถือครองอสังหาริมทรัพย์ ประเภทอาคารชุดของต่างด้าวจากเดิม 49 % เป็น 75% และการเช่าที่ดินขยายจาก 50 ปี เป็น 99 ปี

เกี่ยวกับเรื่องดังกล่าว ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ได้เปิดเผยกับ “Special Report” ว่าในวันที่ 24 มิ.ย.67 ได้ทำหนังสือส่งไปยังนายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี นายภูมิธรรม เวชยชัย รองนายกรัฐมนตรี และรมว.พาณิชย์ นายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรี และรมว.มหาดไทย นายวราวุธ ศิลปอาชา รมว.พัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์

โดยมีเนื้อหาว่าตนในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล นายกสมาคมผู้ซื้อบ้าน และประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ขอเสนอความเห็นส่วนตัวเพื่อประโยชน์ต่อประเทศชาติ ดังนี้

1.การให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี นับว่ามากเกินความจำเป็น ในกรณีประเทศจีน กัมพูชา เมียนมา และเวียดนาม ก็ให้เช่าต่างชาติเช่าเพียง 50 ปี (ยกเว้นในเขตเศรษฐกิจพิเศษในเวียดนามได้ถึง 70 ปี) ลาวและอินโดนีเซียก็ให้เช่าเพียง 30 ปี ในสิงคโปร์ที่ใช้ระบบอังกฤษที่ให้เช่า 99 และ 999 ปีนั้น ในทางปฏิบัติปัจจุบันให้เช่าไม่เกิน 60 ปี

2.แม้ว่ามีบางฝ่ายอ้างว่ามีอาคารชุดบางแห่งในเขตใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร จะมีต่างชาติซื้อห้องชุดถึง 49% แล้ว แต่รัฐบาลก็ไม่ควรออกมาตรการไปเอื้อประโยชน์แก่เฉพาะโครงการเหล่านั้น ยังมีโครงการอื่นใกล้เคียงที่ยังมีห้องชุดว่างให้ต่างชาติซื้ออีกเป็นจำนวนมาก

3.ในต่างประเทศ การให้ต่างชาติถือครองห้องชุดก็กำหนดไว้ต่ำ เช่น เวียดนาม 30% อินโดนีเซีย 49% มาเลเซีย 50% เป็นต้น

4. ผลการสำรวจล่าสุด ณ สิ้นปี 66 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กระผมเป็นประธาน พบว่าต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 5,036 หน่วย (10.2% ของหน่วยที่ขายได้ทั้งหมด) รวมมูลค่า 31,601 ล้านบาท

จากข้อมูลข้างต้น จึงแสดงชัดเจนว่ามาตรการที่สำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรีนำเสนอ ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง และอาจก่อให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา เช่น ปัญหาคนต่างชาติสีเทา การฟอกเงิน อาชญากรรม ปัญหาการครอบงำทางเศรษฐกิจ และปัญหาความมั่นคงของชาติ

ข้อเสนอแนะ

นายโสภณกล่าวต่อไปว่า ตนมีข้อเสนอไปยังรัฐบาลเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์โดยการเก็บภาษี ซึ่งจะทำให้ประเทศมีรายได้นับแสนล้านบาทต่อปี โดยเก็บภาษีกับคนต่างชาติ เช่นเดียวกันที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ เช่น 1.เก็บภาษีซื้อ 10% โดยในยุโรป ฮ่องกง และสิงคโปร์เก็บประมาณ 20% 30% และ 60% ตามลำดับ

2.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด (1-3%ในสหรัฐอเมริกา)

3. เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อประมาณ 20% ของราคาตลาด (เช่นในสหรัฐอเมริกา)

4. เก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก (20-50% ในต่างประเทศ)

ชาวต่างชาติก็ยินดีที่จะจ่ายภาษีเพื่อความมั่นคงในการอยู่อาศัย ไม่ต้องทำตัวเป็น “สีเทา/ดำ”  หรืออาจถูกโกง ยิ่งกว่านั้นการเช่าบ้าน/ห้องชุด/ที่ดินแบบ 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี ยังเป็นสิ่งที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย และผู้เกี่ยวข้องคือชาวต่างชาติจะมีความผิดทางอาญาด้วย  หากรัฐบาลกระทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย ชาวต่างชาติย่อมยินดีและสนใจมาอยู่อาศัยในไทยมากขึ้น

รัฐบาลยังควรกำหนดมาตรการเพิ่มเติม

เช่น 1.การกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อ เช่น กำหนดไว้ในราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยในมาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 16 ล้านบาท อินโดนีเซียประมาณ 10 ล้านบาท เพื่อจะได้ไม่มาแย่งคนไทยโดยเฉพาะประชาชนผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางซื้อ

2.กำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร

3.การกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถกู้เงินซื้อบ้านจากสถาบันการเงินในไทยได้เพื่อให้ต่างชาติสะดวกในการซื้อมากขึ้น แต่อนุญาตให้กู้ได้ไม่เกิน 50% ของราคาตลาดเพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศและป้องกันผลประโยชน์ของสถาบันการเงินและผู้ถือหุ้นที่ปล่อยกู้

สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายก่อนหน้านี้ เช่น 1.การใช้บริษัทนอมินีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ 2.การปล่อยเช่าโดยมิชอบ เช่น ให้เช่า 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี 3. การที่ห้องชุดบางส่วนซื้อขายเกินกว่า 49% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด (ถ้ามี)

รัฐบาลอาจนิรโทษกรรมโดยให้เสียภาษีให้ถูกต้องตามข้างต้น นำความโปร่งใสกลับคืนมา ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลควรดำเนินการตรวจสอบและปราบปรามการกระทำผิดกฎหมายอย่างเด็ดขาด หาไม่จะมีชาวต่างชาติสีเทาหรือสีดำเข้ามาเป็นจำนวนมาก และจะเป็นปัญหาใหญ่แก่ประเทศชาติในระยะยาว

ผลที่คาดว่าจะได้รับ

เมื่อวันศุกร์ที่ 14 มิ.ย.67 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้นำเสนอผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ จ.ภูเก็ต ไตรมาส 1/67 โดยดำเนินการต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 37 เฉพาะโครงการรีสอร์ทตากอากาศและวิลล่าตากอากาศ มีรวมกันถึง 282 โครงการ รวม 30,360 หน่วย มีมูลค่าทั้งหมด 325,093 ล้านบาท ถ้าหากสมมุติขายได้ 100,000 ล้านบาท จะมีรายได้เข้าประเทศดังนี้

1.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด เช่น ที่ชาวต่างชาติต้องเสียในประเทศของตนเอง ก็จะได้เงินภาษีถึงปีละ 1,000 ล้านบาทต่อปี

2.หากปีหนึ่งๆ มีการขายต่อโดยได้กำไรจากการขายต่อประมาณ 10% ของมูลค่าคือ 10,000 ล้านบาท และต้องเสียภาษีกำไร 20% เช่นในนานาอารยประเทศ ก็จะได้ภาษีอีกประมาณ 2,000 ล้านบาท

3.หากมีการโอนมรดก โดยสมมติให้ปีหนึ่งมีการโอนมรดก 5% ของมูลค่าคือ 5,000 ล้านบาท และเก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก ก็จะได้เงินภาษีอีก 500 ล้านบาท

4.ยิ่งหากเรามีการเก็บภาษีซื้อจากชาวต่างชาติ เช่น ที่หลายประเทศจัดเก็บ เช่น สมมติที่ 10% ก็เท่ากับเราจะมีภาษีจากชาวต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกปีละ 10,000 ล้านบาท

รวมแล้วในแต่ละปี ประเทศไทยควรจะเก็บภาษีได้ 13,500 ล้านบาท เฉพาะภูเก็ตจังหวัดเดียว หากสมมติว่ารวมทั่วประเทศ โดยภูเก็ตเป็นเพียง 10% ของทั้งหมด เท่ากับว่าไทยจะได้ภาษีจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติประมาณ 135,000 ล้านบาทต่อปี  ยิ่งหากมีการนิรโทษกรรมแก่การซื้อขายสีเทาให้โปร่งใส ก็คงจะได้เม็ดเงินมาพัฒนาประเทศอีกเป็นจำนวนมากในแต่ละปี