กลายเป็นกระแสตื่นตัวขึ้นมาอีกครั้งกับปัญหาที่ไม่มีใครอยากให้เกิดขึ้นกับการซื้อที่ดินของตัวเอง โดยเฉพาะที่น่าหนักอกหนักใจสุดคือ หากที่ดินดังกล่าวเป็น“ที่ดินตาบอด”เพราะสำหรับผู้ซื้อทางเข้า-ออกคือ“หัวใจ”สำคัญที่ต้องพิจารณา เนื่องจากข่าวคราวที่ปรากฎให้เห็นเป็นระยะ ที่ดินตาบอดเป็นความเดือดร้อนที่ไม่อาจแก้ได้โดยลำพัง ต้องอาศัยการพูดคุยหรือร้องขอผ่านที่ดินผู้อื่น
อย่างไรก็ตาม ในเรื่องนี้กฎหมายมีทางออกให้ แต่ก็เป็นไปตามสมควร เพื่อประโยชน์ในการออกสู่ทางสาธารณะ“ตามจำเป็น”หรือที่เรียกว่า“ทางจำเป็น”ได้
“ทางจำเป็น” หมายถึง ที่ดินที่ไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ หรือมีทางออกสู่สาธารณะได้ แต่ไม่สะดวก กฎหมายจึงให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมให้มีสิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่นซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ โดยอาจเสียค่าตอบแทน
โดยกฎหมายเกี่ยวข้องคือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ระบุ ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้
ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ
ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้
ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้
ทั้งนี้ มีหลายแนวคำพิพากษาน่าสนใจทั้งกรณีให้เป็นทางจำเป็น และกรณีที่ไม่ให้เป็นทางจำเป็น ยกตัวอย่าง แนวคำพิพากษาให้เป็นทางจำเป็น อาทิ ฎีกาที่ 5103/2547 การขอผ่านที่ดินซึ่งอยู่ล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง มุ่งพิจารณาถึงสภาพของที่ดินนั้นจะต้องถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ โดยมิได้กำหนดเงื่อนไขว่าผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะต้องได้ที่ดินมาโดยสุจริต
กล่าวคือ ต้องไม่รู้ว่าที่ดินที่ตนได้มาถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะมาก่อน หากรู้มาก่อนถือว่าไม่สุจริต ไม่มีสิทธิผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมออกสู่ทางสาธารณะแต่อย่างใด ดังนั้น แม้โจทย์จะซื้อที่ดินมาโดยรู้อยู่แล้วว่าที่ดินแปลงนี้ล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่สาธารณะก็ไม่ทำให้สิทธิของโจทก์ที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ออกสู่ทางสาธารณะหมดไป เพราะสิทธิของโจทก์ดังกล่าวเป็นสิทธิที่กฎหมายบัญญัติให้ไว้ ซึ่งหากจำเลยได้รับความเสียหายจากเปิดทางจำเป็น ก็มีสิทธิเรียกร้องค่าทดแทนเป็นค่าเสียหายได้ ตามมาตรา 1349 วรรคสี่
อย่างไรก็ตาม แม้กฎหมายจะเปิดช่อง และสิทธิเจ้าของที่ดินในการได้ค่าทดแทน แต่บางกรณีที่มีทางจำเป็นออกสู่สาธารณะอยู่แล้ว จะมาขอเปลี่ยนออกอีกทางด้วยบางเหตุผลนั้นทำไม่ได้ หากจะสร้างความเสียหาย“เกินจำเป็น”แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่
ยกตัวอย่าง แนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 172/2563 โจทก์ออกสู่ทางสาธารณะโดยผ่านที่ดินของ… แต่โจทก์มายื่นฟ้องเพื่อขอให้เปิดทางจำเป็น เพราะเหตุที่โจทก์จะใช้รถยนต์ซึ่งข้อขัดข้องเพียงเพื่อความสะดวกส่วนบุคคลเท่านั้น ไม่ได้เกี่ยวกับตัวทรัพย์ที่ถูกล้อม
นอกจากนี้ การขอใช้ที่ดินของจำเลยเป็นเส้นทางใช้รถยนต์จากที่ดินของโจทก์เข้าออกสู่ทางสาธารณะ จะต้องรื้อต้นกล้วยที่จำเลยปลูกไว้ตลอดแนว หากให้โจทก์ผ่านที่ดินของจำเลยซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะ อาจก่อให้เกิดประโยชน์เกินสิทธิที่โจทก์เคยมีมา และมิได้ก่อความเสียหายแก่ที่ดินของจำเลยที่ล้อมแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ถ้าจำเป็น
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1349 วรรคสาม โจทก์ไม่มีสิทธิขอผ่านที่ดินของจำเลย เพื่อการใช้รถยนต์จากที่ดินของโจทก์เข้าออกสู่ทางสาธารณะ
ทั้งนี้ ปัญหาที่ดินตาบอดมีรายละเอียดแต่ละกรณีแตกต่างกัน บางกรณีพึ่งพาอาศัยพูดคุยกันได้ แต่บางกรณีอาจจำเป็นต้องใช้ข้อกฎหมายที่เปิดช่องไว้ช่วยคลี่คลายแทน.
ทีมข่าวอาชญากรรม รายงาน
